疫情防控积极作为股价上涨 龙头物业角逐3万亿蓝海 -ag8九游会

2020年春节期间，新型冠状病毒肺炎不断传播。2月以来，全国“防疫战”进入了关键阶段，社区又是其中至关重要的一环。在这场防疫中，开发商旗下的物业冲在了前面，扮演着重要角色。

作为中部的重要城市，武汉已成为万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖等多家房企的重仓地。房企在这里拥有多个社区，他们旗下的物业公司服务着数百万的业主。

武汉之外，主流房企物业品牌在全国服务的业主数量，预计在千万以上量级（含品牌输出社区），在这场“居家隔离”的战役中，物业部门与基层政府部门一起，承担重任。

在人口管控、社区物资供应等很多实际防控中，龙头物业企业长期积累的服务能力凸显。近期，香港上市的物业股也走出了一波向好的行情，碧桂园、绿城服务、中海物业等公司股价上涨，反映了市场对物业服务行业的乐观预期。

事实上，去年以来，多家物业股已实现股价翻番，物业公司的估值比地产股高出几倍甚至十几倍，11家物业企业在2019年上市。今年，还将有更多的物业公司谋求上市。

分析人士认为，随着优质物业服务逐渐受到认可，本次疫情过后，龙头物业公司的竞争力将进一步提升，行业兼并整合浪潮将会加剧。

参与社区防疫

多年来的城市化和房地产发展进程，造就了无数个相对封闭的住宅小区，从某种程度上说，这为此次疫情防范工作提供了一些便利。

目前，主流房企基本都有自己的物业平台，也拥有多年的社区管理经验。疫情发生以来，房企普遍从集团层面启动应急预案，要求物业部门和基层政府协同，对旗下住宅小区、公寓等，实施消毒、体温检测、物资发放、疫情上报等工作。

以万科为例，春节期间，万科物业员工排班超过37万人次，平均每天值班超过5万人，守护着520万户家庭。

不少物业借助科技便捷高效地完成防疫工作，如中海物业配置了感应喷雾消毒设施，金地物业启动了机器人等。

随着疫情的发展，对防疫工作的要求也进一步强化。2月7日，广州、合肥等城市公告称，辖区内的住宅小区将实行封闭式管理，而这将进一步考验小区物业的工作。

相对来说，在疫情期间，龙头物业能够调动更多的资源，比如大量采购物资，让业主足不出户买菜购物。

在碧桂园的一些小区，管家们为业主提供统一采购服务，直接送到业主门口；龙湖的小区物管搭建了优选蔬菜服务站，让小区业主可以直接线上下单，并送到门口。

光大证券研报显示，积极的基础物业服务，在疫情中有利于增加业主的信任感和被服务感，从而有助于提高物业费收缴率。

在疫情中积极作为的物业企业，将进一步强化业主信任，同时为家政、养老、家居服务等服务场景建立强连接。除了本小区的物业服务，在武汉，火神山医院以及雷神山医院的建设得到了许多企业的支援，不少房企物业也加入了援助的队伍中。

据了解，第一批64人的物业管理服务队伍分别来自中建三局、医管家、珠江、贵阁、惠之美、万科和金地7家物业企业，并从2月1日下午对医院各区开始基础开荒保洁。

其中，2月1日，万科物业为支援武汉火神山医院，派出首批10名志愿者连夜开展工作，以保障火神山医院在2月2日晚上交付投用。

走出独立行情

在疫情阴影的笼罩下，2月3日，开市首日的地产股大幅下跌，a股共有67个地产股跌停。此后几天，地产股仍处于震荡之中。

相比之下，物业概念股却是另一番景象，在较早开市的香港资本市场，碧桂园服务、中海物业、佳兆业美好、彩生活、新城悦等物业股股价均有不同程度的上涨。

从2月3日－7日，碧桂园服务、绿城服务、中海物业、保利物业等龙头，均实现了连续的上涨，碧桂园服务的累计涨幅约为10%。

截至2月7日，碧桂园服务的市值已达到790亿港币，超过了新城发展、富力地产等地产股的市值。上市不久的保利物业，市值也达到了338亿港币。

投资者为何看好物业股？彩生活首席执行官黄玮认为，此次疫情是对物管行业的第二次价值发现，也是业主对物业服务的价值发现。

他举例说，彩生活在武汉管理了77个项目，其中有19个业主被确诊感染新冠肺炎，发病率仅为万分之0.9。这得益于公司整体防控措施做得好。在疫情暴发初期，花样年和彩生活集团就调了1000万元用于防疫工作（到目前花了600万左右）。

以上是短期因素。从长期来看，物业服务领域的市场前景广阔。“从基础到增值，大物管规模将直冲3万亿元”，易居企业集团ceo丁祖昱在年初预测称。

过去一年，有6只物业股的股价实现翻倍上涨，分别是永升生活、佳兆业美好、碧桂园服务、雅生活、中海物业、新城悦（涨幅达213%）。丁祖昱说，今年会继续看好物业板块。

市场前景和股价表现促使更多房企分拆物业上市。1月31日，北京鸿坤物业更新了在港交所的招股书，拟近期上市。

角逐头部物业

从交易规模来看，2016年-2019年是房地产前所未有的“大牛市”。但长期以来，很多人买房更看重投资价值，而忽略了物业管理。

突如其来的疫情让人们发现，社区服务同样重要。多个不同品牌的房企业主向21世纪经济报道表示，“好物业在这次疫情中太重要了。”

据悉，在某些住宅小区，物业部门每天都会和业主分享本小区的疫情等事。此举令业主们颇为安心。

目前来看，物业行业的竞争仍然不够充分，未来的市场空间值得期待。有分析人士指出，龙头房企旗下的物业平台显然具有更强的竞争力，但头部物业格局未定。比如，四巨头中的万科、恒大、融创旗下物业并未上市，口碑良好的龙湖物业也未上市。

从市值来看，2019年物业板块虽然平均市值破百亿，但超过平均值的也仅有5家头部物业企业，市值最大的碧桂园服务就占行业总市值的32.1%。此前，万科集团董事会主席郁亮对万科物业的期许是，不达千亿市值就不上市。

营业收入方面，目前收入最高的物业公司依然是未上市的万科物业，预计2019年营收超过120亿。其他物业目前未能达到百亿级别，从业者普遍认为，该行业的集中度仍有很大提升空间。

与房地产业的竞争逻辑类似，头部物业首先也是冲规模，也即在管面积。目前，彩生活、万科、保利、招商善达等排在前面。

在这一过程中，仅仅依靠自身地产业务不足以支撑大物业的扩张，兼并收购、轻资产输出成为必然。

保利物业认为，未来将是“大物业”时代，不仅是住宅社区、商业、写字楼，政府物业、城市服务也都将纳入物业服务的范畴。

2019年，物管行业的收并购已全面启动，有11家物业公司出现收购行为，例如嘉宝物业收购常发、中海物业收购捷诚、碧桂园服务收购嘉凯城物业，等等。

亿翰智库指出，去年，上市物业公司在战略扩张中，对募集资金的使用比例普遍超过50%。例如，奥园健康将募集资金的72%用于扩大规模；佳兆业美好的比例为70%；彩生活和时代邻里则达到65%。

在非上市公司中，收并购的脚步也在加快。如万科在入股戴德梁行成为第四大股东后，又在去年12月成立一家合资公司，开展商业物业及设施管理服务。

丁祖昱认为，2020年的物管行业将产生分化，行业集中度会进一步提升，使之类似于当前的房地产业的竞争态势。在这种集中度提升的过程中，一批大型头部物业公司将逐渐浮出水面。

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