李一戈专栏｜老旧小区改造要体现“适老化” -ag8九游会

李一戈

近段时间，不管是资本市场还是创业投资，新基建已成为流行的概念，即所谓“风头”。有些分明是传统基建范畴的业务，比如钢构，也想来沾沾仙气。似乎往新基建一靠，价值倍增。

老旧小区改造，属于传统基建或者说“老基建”。但“老基建”也可以做出新意来。

老旧小区之所以是“改造”而不是“拆建”，至少包括两个含义：一是老旧小区设施缺乏、设备陈旧，群众生活居住很不方便；二是没到危房的程度，还能居住，而拆除重建的成本太高。

老旧小区改造的社会效益巨大，可以改善群众生活居住条件，大幅拉动投资。仅以后者为例，早在去年国务院常务会议部署老旧小区改造之际，就有专家算过，全国老旧小区改造可以拉动4万亿投资。这种投资看得见摸得着，是真正的惠民工程、民生工程。

据住建部去年7月1日公布的数字，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，建筑面积约40亿平方米，涉及约4200万户、居民上亿人。这项工程进展不可能太快。与小区拆迁一样，绝大多数地方的小区改造也是由居民投票决定，支持率超过一定比例比如80%才能启动。有的是整个小区来投票，有的还分别由各楼栋来投票。顺便说一句，分楼栋投票的方式决定过于分散，对同小区居民生活也会造成极大干扰，所以由整个小区来投票的方式更可取。

4月16日国务院新闻办举行的例行吹风会上，住房城乡建设部副部长黄艳介绍，2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。今年各地计划改造老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

有朋友问，这个时间点提起老旧小区改造的话题，有啥特别的意义么？

第一是与疫情有关。疫情防控转入常态化以后，促进经济增长就成为工作重心。新基建固然是拉动投资的全新方向，关系到新型产业战略发展，可持续性强，但也别忘了传统基建，特别是像老旧小区这类短时投资大带动强的民生工程。

第二是又要回到老龄社会、老龄人口的话题。1962-1971年（也有人说是1962-1976年）我国人口第二次出生高峰时期，平均每年出生2795.2万人，2022年起，老龄人口年均净增加1000万以上，开启本世纪人口年龄结构变化最剧烈的时期。

我们看到，老年人更容易受到新冠病毒的侵害，尤其是患有慢性病的老年人。无论是新冠病毒还是其他疾病，重在预防。对老年人来说，最好的预防就是有一个良好的养老居所、适宜的养老环境。居住的小区，设施设备如何就非常重要了。

提到老旧小区改造，普通人的直观反映是，加装电梯。我手头没有查到准确的统计数据，但就个人的观察，居住在老旧小区的老年人数量要远远超过新小区。加装电梯固然是一种设备刚性需求，但同样重要的，是增加一些必要的设施。

首先是医疗养护设施。此次抗疫总结出的一个经验是——分级诊疗。医疗养护用房和设施，是老旧小区普遍缺乏的。小区改造要以社区为单位，根据现有以及预测的人口（尤其是老年人口）比例增加相应的医疗养护设施。这应该成为硬性要求。

其次是托幼设施（用房）。老旧小区的幼儿园是按照当时的人口比例建设配置的。近几年来，各大城市幼儿园学位呈现持续紧张的状态。随着二胎政策的实施，这种紧张现象会加剧。小区改造以社区为单位增加相应的托幼设施（用房），也应该成为硬性要求。

再次是适老化改造。它既包括前面说的增加社区养护设施配置，以及区内步道的人性化重整，也包括家庭居室内部的改造。大量实践表明，居室内摔滑对行动不便的老人容易形成重大伤害。目前居室内部的适老化改造技术已较成熟，居民只需花少量钱改造，就可以防止老人不必要的外部伤害。

居家养老是目前我国主要的养老方式，老旧小区改造向幼、老两端倾斜，是应有之举。至于投资方式，可采用包括企业和居民在内的社会资本为主、政府补贴为辅的方式，也可采用政府采购与市场运营相结合的方式。

这对地产商开发新的住宅小区有什么启示？业内人士在谈起疫情对房地产的影响时会说，市场更加追求“健康住宅”。什么才算是健康住宅，会有不同的定义，现在看来，除了地产商喜欢宣扬的各种科技元素，它至少应包括这几点：在社区范围内要有基本的医疗养护设施、运动健身设施、托幼设施，居室内部在不改变主体结构的情况下是随时可做适老化改造的。

房子是时间的产物。交付之日是新房，没过多久就成了“旧房”。真正的健康住宅，应该是“面向未来”的房子。记得当年科技部和原建设部推行小康型城乡住宅科技产业工程试点时，有一句话叫做“20年不落后，30年可改造”。这里的“可改造”是指不改变主体结构的改造。20年过去，我们的房子至少应该给适老化留下空间吧。

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