李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
刚刚过去的“五一”节前，各方对楼市比较期待。一方面，国家在节前的重要会议明确，“支持各地完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，这相当于给各地积极纾困行业和市场吃了一颗定心丸；另一方面，各大城市在节前纷纷出台激励政策，降首付、减契税、给补贴、发购房券等。笔者所在的广东，“五一”前夕至少有9个城市出台了类似政策。同时，开发商也加大推盘力度，并纷纷启动了折扣销售、推出特价房、送物业费、送家具家电等，对销售业绩的诉求强烈。
今年以来，尽管各地出台很多纾困政策，但效果有限，3月-4月份商品房销售跌幅扩大的趋势并未改观。此次，开发商推盘积极，再加上2022年“五一”节有5天假期，大多数人就地过节，各方希望楼市出现“天时地利人和”的局面，从而为楼市二季度稳定、下半年回升打好提前量。由此，“五一”期间也成为观察政策效应和市场走向的窗口期。
那么，“五一”楼市到底怎么样？根据中指监测数据，2022年“五一”假期（4月30日-5月4日），12个监测的一二三四线城市新建商品住宅成交面积较去年“五一”假期下降52.3%。由于疫情因素、需求端信心不足、开发商优惠减弱，多数代表城市新房成交同比下降，其中武汉、苏州、温州下降均超过50%。部分城市交易有回升，可能有集中备案的影响。
假期期间，笔者在广州实地走访了中心区和外围的几个新楼盘。相比3月-4月份，看房的人气确实好了一些，但转化为购买的比率并不高。用售楼员的话来讲，观望和犹豫的气氛较浓。现场销售渠道顾问告诉笔者，在以往回升期，带看2个新盘后客户就能转化为签约，但现在要带看4个-5个新盘才可能成交。相比4月最后一周，“五一”后一周市场成交有5%左右的反弹，态势较弱。
从购房人群来看，以珠三角城市为例，目前买房的主要是两类人群，一是前期受疫情抑制的需求，二是受近期预期有所好转激励的一部分需求。这两类需求主要是改善型购房需求。体现在新房去化结构上，城市核心区三房以上户型的新房消化相对较快，与换房需求主导相匹配。要注意的是，两房及以下户型供应比较少，也彰显了目前首套购房者入市的积极性不高。
另外，限价新盘或开发商定价合理、谋求高去化的新盘，去化速度也比较快，吸引了一部分购房者踊跃入市，不乏一些长期投资性购房者的身影。但总的来说，目前以因疫情推后的换房者为主，也有一些高净值人群为子女就业、结婚而购房。整体上看，刚需群体处于观望的态势，一方面希望利率还能下跌，降低月供成本，另一方面部分刚需在首付款筹集方面存在困难。
目前，开发商推盘尽管比较积极，但存在两个特点，一是“少量多推”，二是以大户型供应为主。一方面，市场购房需求较疲弱，推盘增加会导致去化较难；另一方面，“少量多推”能增加预售资金提取的灵活性，避免销售资金大量沉淀，缓解资金链紧张。新推盘以大户型为主，顺应当下有效需求的特征。由此，在营销策略上，开发商仍坚持传统的优惠政策。比如，“99折”（首付增加能给到97折）、推出总价减让30万左右几套特价房、送2年物业费、送家具家电等。调研发现，开发商还是基于过去的惯性，以趋势外推来判断未来走势。也就是，新一轮调控政策松绑、按揭利率降低、按揭额度增加的周期来临。当前处于触底和弱势复苏的阶段。随着政策扶持力度加大，市场回升幅度也会加大，因此降价促销的动力减弱。
基于此判断，当前热点一二线城市或都市圈呈现局部区域“低位回升”的态势，即部分改善型需求在短期内集中释放，中心区域少数楼盘获得难得的热销，推盘去化率多在50%左右。但是，外围库存较大的区域（比如广州增城、从化等地）或定价偏高（特别是与周边在售二手房价格差不多）的楼盘则反应平淡。
总体上看，当前楼市需求端情绪并未大面积好转。开发商和业内人士普遍认为，后续如果热点城市政策宽松力度加大，未来市场一定会回暖明显。
但笔者认为，当下楼市的问题并不是政策不够宽松，而是供需两端出现明显的错配所致。首先，受疫情、经济增速下行、行业治理等因素影响，居民收入和预期受到一定冲击，部分中等收入群体购买力下降。更重要的是，前几年加杠杆购房现象突出，近年来推进资金穿透式监管、首付款自有资金审查、贷款集中度等，违规加杠杆不再被允许。但同时，高房价、高交易成本依旧，导致需求端疲弱，而信心不足、预期转弱加速需求端疲弱。事实上，广州、上海外围购房政策已较宽松，其他热点城市也有类似措施。
笔者认为，必须要全链条降低成本，新出让地块要从源头上降低出让底价、溢价率，降低土地房产交易税费和银行贷款利率，实现较低的新房价格以适配可支付能力。同时，加大存量房“补短板”的微改造，提高存量供应的效率，并促进普遍低价的存量房上市流转，满足新市民购房需求的同时，在更大范围促进改善。另外，容忍短期下降，尽快做好保障性租赁住房，让新市民低成本安居大城市，这是楼市未来企稳并可持续的关键。