21世纪经济报道记者 凌晨 西安报道
近日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（下称：《通知》）。
《通知》从四大方面优化楼市调控政策，其中限购、限售、限贷相关多个政策点引发关注。如调整住房公积金贷款最高额度、28周岁以上未婚人士划为刚需、新房网签三年即可买卖等。
这些政策能解决什么问题？其会为当地房地产市场带来哪些影响？购房者又如何看待与理解？
解放“单身”购买力
从政策来看，限购方面，此前非西安市户籍，需连续五年社保或个税即能获得购房资格；如今，非西安市户籍只需持有居住证以及两年社保或个税即可。对于本市户籍，新政取消了“缴纳一年社保”的必需条件，只要落户满一年即可。
事实上，相比于其他一二线城市，西安户籍政策较为宽松。在此基础上，西安进一步降低对非本市户籍购房者的门槛，这将有利于保持城市人口增量的优势。
限售方面，政策回调至2021年西安“330楼市”政策发布之前。当下，新房满三或满二，二手房满二便可上市交易。
从全国范围来看，西安限售政策要求并不高。至于这一新政能否对二手房市场实际交易量产生影响，仍有待观察。
限贷方面，最受关注的一点是公积金额度。本次新政发布后，购房者单人额度提升到65万，家庭额度提升到85万，首付比例也有所下降。
令人意外的是，虽然公积金贷款额度上调不少，但本地购房者中的质疑声依然很多。
主要原因在于，一方面西安主城区可使用组合贷的项目和银行并不多；另一方面，目前西安城六区房价动辄150万起，相比之下，公积金不仅贷款额度远远不足，较短的贷款年限也无法满足部分购房者的需求。
值得一提的是，与许多城市一样，此前，西安房地产政策认为单身不属于刚需群体，这一点引发了众多争议与诟病。而本次新政将28周岁以上未婚首套购房者以及二孩家庭划为刚需，这将大幅增加西安刚需群体数量。
“整体来看，在这一轮先后松绑楼市的城市中，西安政策相对全面。尤其从二孩家庭被纳入刚需范围这一点来看，力度比预期中大一些。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者说道。
有购房者连夜停办组合贷
截至政策发布，已经过去三天时间。虽然短时间内市场反应仍待观察，但对于正在交易中的部分购房者来说，新政的发布影响极大，甚至不乏暂停购房流程者。
以小李为例。去年10月，小李为买房将户口迁至西安市未央区。因购房政策要求一年社保，小李特地找到代理公司代缴社保，并一次性缴纳一年费用11040元。
5月29日一早，小李便看到楼市新政中提到，落户一年即可满房，无需缴足一年社保。当即，小李便致电代理公司要求退还剩余费用。
受新政影响而改变购房流程的，小李不是孤例。毕业于西北大学法学系的小王，2019年便考取了西安市某事业单位的编制。作为独生女，父母筹划着今年为她购入一套小面积住宅。
5月中旬，小王和父母看中了一套南二环边70平左右的二手房，想以组合贷的方式支付房款。令人意外的是，此次新政便调整了公积金首付比例及贷款额度。
小王得知消息后，前去银行咨询却被告知：目前，尚未接到组合贷调整的通知，即不按新政执行，但不排除后续会有变化。
小王和父母再三纠结后决定，暂时停止购房交易，观察政策变化再伺机而动。
“且不论执行层面，本次西安新政对公积金的规定调整至少带来一个启发，即首付比例政策要和普通住宅与否、购房套数等挂钩，以便更精准地落实房贷政策。”严跃进分析道。
“实际上，这次西安楼市新政最显著的特征是‘回调’。”西安本地一行业相关人士对21世纪经济报道记者说道，“这次很多规定都调回了2021年的‘330’政策之前。反而相较于‘330’政策之前的多次调控来看，限购、限售、限贷方面还有很大的可操作空间，因此这次能不能影响到市场实际交易，确实有待考量。”
西安楼市逐渐理性
事实上，今年以来，全国范围内楼市“松绑”迹象愈发明显。
中指数据显示，截至目前，全国已有郑州、长沙、成都、杭州、武汉等超100城优化调整房地产政策超200次，尤其4月以来，各地出台政策的节奏明显加快，当月便有超70城出台政策上百次。
为何西安在本轮调控中姗姗来迟？答案或许是较其他城市，西安楼市的确逐渐理性，但是否降温仍有待观察。
国家统计局发布数据显示，今年4月份，西安市的新建商品住宅价格环比上涨0.2%、同比上涨5.2%，房价已经连续上涨了41个月。同时，西安环比涨幅在全国70城中排名第三，同比涨幅排名第一。
从本地市场来看，西安无论是新房价格抑或楼市购买力均较为坚挺。
2022年5月26、27日，西安共有3个项目进行商品房价格公示，共计公示一房一价备案价房源932套。
此次公示三个项目均为毛坯房源，分别为：绿城春和印月，公示208套毛坯房源，均价19699元/㎡；英郡年华国际社区，公示66套毛坯房源，均价15005元/㎡；万科东望上珺，公示658套毛坯房源，均价18844元/㎡。
截至5月30日晚8点，万科东望上珺登记家庭1959组，中签率为34%。
此外，据不完全统计，3月份西安意向登记的21个项目，共有47581组家庭登记，核验通过家庭36536组，有9个摇号项目，占比仅为42.9%。
“西安楼市存在一定的购买力，只不过稀缺的是性价比高品质好的项目。”本地相关人士说道，“经历过疫情和市场波动，市场肯定会冷静些，但从今年前5月来看，西安摇号的楼盘也不少。只能说，相比于其他城市，西安市场确实要相对稳定一些。”