21世纪经济报道 记者唐韶葵 上海报道
上海楼市成交持续下滑，与前几个月相比出现巨大落差。据上海中原地产数据显示，4月上海新房成交约9.72万平方米，环比下降82.8%，成交套数仅832套，两个数据均创下今年单月新低。3月上海新建商品住宅成交面积为56.5万平方米，环比减少30.2%。
佑威房地产研究中心监控的数据显示，2022年五一期间，上海新建商品住宅仅成交74套，同比下降93.7%；成交总面积8828平方米，同比减少94.7%；成交总金额8.24亿元，同比下降87.6%。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一二手房成交在假期一向疲软，上海今年又遭遇特殊事件，导致市场交易陷入停滞。他指出，消费者不必对当下的上海楼市行情大惊小怪。疫情影响一二手房成交数据，也酝酿出新的置换需求；疫情过后，第二批集中供应的项目预计会加快投放节奏。“抢”回落后的时间，在供应的推动下，上海楼市的活力会很快恢复。
但卢文曦也指出，短期来看，上海疫情还未散去，封控状态还会延续一段时间，5月楼市成交依旧会在低位运行。
一名拥有上海二手房交易市场近10年经验的中介人士表示，不止新房市场，2021年8月开始实行的上海二手房核验价政策，对购房者的购买条件限制与购买心态都产生了影响。
中介门店店长：买家需求被积压
回顾最近5年，上海每年二手房成交数量维持在26 万套-28万套左右。2020年，上海二手房成交28.5万套。2021年，上海二手房成交26.6万套。2022年1月-4月，上海二手房成交3.8万套。即便是3月前10天成交也非常迅速，10天内网签了近1万套。但在3月中旬左右突发疫情，市场成交开始掉头向下。
但受访的中介人士认为，上海当下的成交需求受抑，后续成交量的释放空间有望随着疫情散去而被打开。
陆琪（化名）在上海做了9年的中介门店店长，她所在的中介机构擅长豪宅交易。为了应对此轮疫情，陆琪所在的中介门店，在3月份已经开启通过线上、vr视频等方式看房。这期间，陆琪发现买家需求正在逐渐累积。这部分买家有的在疫情中改变了购房需求，有的则已经提前交付定金"圈定”房源。
“3月份出现的疫情影响了当下的房产交易，但买卖双方的需求是一直存在的，只不过拉长了成交周期。”陆琪说，疫情之下，上海房地产交易周期明显延长，成交速度变慢。在楼市停摆近两个月期间，部分买家需求被积压了。她认为，在稳定的宏观环境下，房地产成交不会走出一路上升，或是一路下降的极端行情，而是呈现“波峰-波谷”的行情循环。
基于近几年上海二手房成交基数，受访的部分中介人员认为，上海今年至少还有22万套到24万套的成交量缺口。进入5月，上海仍旧处于疫情阶段，这也意味着还有6-7个月的时间完成这一成交量。
结合各地政策推进情况来看，在“房住不炒”总基调不变下，“因城施策”是主线，各地政策优化空间已经开启。陆琪预测，上海二手房市场需求有待释放。
买卖双方心态发生变化
陆琪同时发现，随着疫情不断好转，买卖双方的心态正在发生微妙变化。
据一名潜在购房者李丽（化名）透露，她本来打算用2000万元加上500万元杠杆置换一套房子，但现在她改变主意了。她觉得未来形势看不清，当下要谨慎，以不变应万变。据部分中介人员反映，当前保持谨慎态度的购房者不在少数。
而对于疫情之后购房位置的选择，居住在上海的刘伟（化名）表示，小区不宜过大或者过小，以800户2000人左右最合适，小高层的风险最小。他表示自己居住的11楼总共40户100人左右，相比其他楼房30层2梯6户人少很多，管理起来比较简单。
克而瑞研究中心关于疫情对消费者购房影响的调研显示，上海疫情结束以后，这部分受访群体将会发生以下变化：
首先，购房者在房价预期上有所变化，34%认为未来房价会涨，34%认为会保持平稳，29%认为房价会小幅下跌；
其次，受疫情影响，60%购房者收入会降低，36%购房者下调了购房预算。
根据近1个半月的客户线上咨询及对关注热点的总结，克而瑞研究中心预计市区别墅、次新盘、市中心品牌开发商物业管理好的小区、小区户数和容积率适中、4-5居室这五大类型的楼盘和房源成交量会增加。邻里圈层、社区商业和物业服务等都在潜在客户选房预期之内；而外环和郊区别墅置业意愿度则有所下降。
卢文曦则认为，由于部分市民的经济来源受到影响，导致心理预期有所改变，出现了观望情绪。疫情结束以后，购房者会更加关注高品质社区。
黄婷（化名）计划疫情过后，去看看那些面积大、物业管理水平较好的楼盘。她表示，经历了此轮疫情封控管理，买房还是首选核心区，比如天平街道、徐家汇街道等，物资保供的“安全感”是其当前购房重点考虑的因素。她还认为，买房还要重点关注小区的组织能力、居委会的工作能力以及社区的管理水平，以防面对如疫情等突发事件时小区的管理组织不能妥善处理。
由此可见，上海楼市产生了更多置换需求，比如以别墅以及物业管理完善、社区品质好的小区的需求最为明显。
豪宅卖家此时则产生了涨价冲动。陆琪所在的中介公司，目前总价在3000万以上的挂牌房源有1140套左右，其中有100多套房源价格有所上调，上调幅度在9%左右。
据了解，目前位于浦东北蔡板块的大华系列别墅，世纪公园旁边的四季雅苑、御翠园，汤臣高尔夫，汤臣湖庭等小区都出现了涨价的房源。比如北蔡板块大华一套独栋别墅在疫情期间调价300万元。中介人员还强调，这栋别墅的单价调整幅度并不大。
“涨价是因为有买房计划的客户增多，需求有变化，所以售价就根据市场调整了。”一名中介门店人士透露，从4月至今，上述独栋别墅有26位客户交了意向金，有的还转化成定金把房子定下来。
高端住宅的涨价冲动，带出了上海楼市另一个变化：通常情况下，上海3万元/平方米到6万元/平方米的首次改善产品占成交主力，但4月的成交数据显示，刚需以及首改产品缺位厉害。
长三角多地楼市受影响
从上海中原地产发布的4月上海商品住宅成交前十榜单来看，新房成交结构中高端住宅权重占比变大。4月上海新建商品住宅成交均价为69340元/平方米，环比上涨11.65%。其中，有4个成交均价超过10万元/平方米的项目，分别位于杨浦、虹口和徐汇。
受访的部分中介人士表现出乐观的心态。他们认为最近利好政策接连出台，有助于前段时间累积的需求释放，市场逐渐回暖。比如，5月4日，央行、银保监会、证监会等对房地产行业有支持性的表态；此前的4月29日，央行上海总部发文加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。不过，“政策传导也需要时间。”前述业内人士说。
值得一提的是，4月以来，因疫情传导楼市成交低迷的并非只有上海，长三角多个热点城市如杭州、南京、苏州的成交量均走出下行行情。
综合贝壳研究院、克而瑞研究中心、中指院的数据来看，4月，杭州市区新房量价双双回落，全市一共成交7091套商品房，环比下跌1.1%；成交均价为31014元/平方米，环比下跌2.5%。南京市全市商品房供应11338套，环比上涨151%；认购7140套，环比上涨29%；成交5950套，环比下跌30%；成交总额220.59亿元，环比下跌32%。苏州市区成交量则创下近四年来新低，供应面积为22.95万平方米，环比减少51.35%，同比减少80.04%；成交面积为39.84万平方米，环比减少23.32%，同比减少57.37%。