21世纪经济报道 记者李愿 北京报道 在多轮利好政策支持之下，房地产市场销售情况未见明显改善，央行、银保监会祭出“大招”。
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）显示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期以上lpr4.6%，也就说首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。
《通知》同时强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
“4月29日政治局会议提出要促进房地产市场平稳健康发展，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。”中泰证券研究所政策专题组负责人杨畅分析称，同时降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差，并在刺激需求同时坚持“房住不炒”。
据专家测算，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。
房地产市场持续降温
5月13日，央行发布数据显示，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
“疫情影响下，线下看房需求及餐饮、消费等接触类服务需求骤降，导致居⺠贷款明显少增。”中国银行研究院研究员梁斯分析称。东方金诚首席宏观分析师王青也表示，4月居民贷款负增2170亿，继今年2月后再度出现单月负增局面，背后的主要原因是房地产市场仍在降温。
数据显示，2022年4月，30个大中城市商品房成交面积、成交套数为816. 86万平方米、7.75万套，同比分别大幅下降54.24%和53.55%，延续了3月份的下行态势，且下降幅度为2020年3月份以来最大。
野村证券首席经济学家陆挺在2022清华五道口首席经济学家论坛上分析称，目前房地产新房销售几乎是腰斩的状态，影响了地方政府的收入，对基层政府稳定的运行和基建投资造成压力，“各地也出台了很多政策，但是销售起不来，说明目前传导机制的问题。”
“当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加，头部民营企业的风险仍然在继续，其中二季度大量房企美元债到期成为又一个风险点。”央行调查统计司原司长、上海财经大学教授盛松成在上述论坛上表示，并建议继续放松房地产调控，比如说限售、限贷、限购、利率，适当延长去杠杆周期，优化预售资金监管等，“但是重点城市的放松仍然需要谨慎。”
中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌也认为，当前货币政策重点应该是降低房贷利率，推动房贷利率的市场化竞争，把利率真正给降下去，把大家买房的成本给降下去，这样的话对提升住房销售，改善房企现金流还是有帮助的，而且这方面我们也有政策空间。“有一种担心就是降低利率会不会刺激房价进一步上涨。我们不能排除这种可能，但是我们应该看到现在的房价上涨分化程度很高，大部分城市面临了销售房价不景气，只有极个别的大城市可能有房价上涨的压力。”
带来多方面重大利好
《通知》明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制。也就是说，地方可以自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
“3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。”早在4月14日，央行金融市场司司长邹澜在一季度金融统计数据新闻发布会上介绍。
央行日前发布的一季度货币政策执行报告显示，3月新发放贷款加权平均利率为4.65%，个人住房贷款加权平均利率为5.49%。杨畅表示，自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，金融部门下调首套普通自住房贷款利率充分体现了金融部门对于当前房贷成本降低的导向，其会产生多方面的重要影响：
一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策；
二是有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃；
三是有助于进一步降低购房者的成本，同时结合近期各地政策持续放松的工作，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件；
四是有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。